Wat is het WWS?
WWS is de afkorting van woningwaarderingsstelsel: het puntensysteem dat voor een huurwoning de maximale huurprijs bepaalt. Elke woning krijgt punten voor onder meer oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde, en het totaal aantal punten bepaalt hoeveel huur u maximaal mag vragen of betalen.
Zo werkt het woningwaarderingsstelsel in vier stappen
Kenmerken van de woning
Oppervlakte, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ-waarde en andere voorzieningen worden elk apart beoordeeld.
Punten per rubriek
Voor een zelfstandige woning tellen twaalf rubrieken mee. Elke rubriek levert punten op volgens het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals de Huurcommissie dat uitwerkt in haar beleidsboeken.
Totaal opzoeken in de huurtabel
Het totale puntenaantal wordt opgezocht in een wettelijke tabel die bij elk aantal punten een maximale huurprijs hoort.
Toetsen aan de werkelijke huur
Ligt de afgesproken huur boven het maximum, dan is de huurprijs te hoog en kan de huurder dit laten toetsen.
186 punten
De liberalisatiegrens. Tot en met 186 punten geldt een wettelijk maximum aan de huurprijs; daarboven spreken verhuurder en huurder de huur vrij af.
144 tot 186 punten
Het middenhuur-segment onder de Wet betaalbare huur, met een eigen maximale huurprijs binnen die bandbreedte.
Zelfstandig of kamer
Voor een appartement, huis of studio telt het stelsel twaalf rubrieken. Voor een kamer geldt een eigen tabel die geen liberalisatiegrens kent. De punten per rubriek staan in de WWS-puntentabel 2026.
WWS-punten voor een kamer
Een kamer (onzelfstandige woonruimte) heeft een eigen puntentelling en huurtabel, met gedeelde ruimten per huurder en een WOZ-rubriek per COROP-gebied. Kies uw stad voor de uitleg, de kamerhuurtabel en een gratis berekening.
Wat verandert er per 1 januari 2027?
Het puntenstelsel zelf wijzigt per 1 januari 2027, zonder overgangsrecht: een nieuwe huurovereenkomst valt vanaf die datum direct onder de nieuwe regels. De rekentool laat voor uw woning beide jaren naast elkaar zien.
Geen aftrek meer zonder buitenruimte
Een zelfstandige woning zonder balkon, tuin, terras of gedeelde buitenruimte krijgt in 2026 nog 5 punten aftrek. Die aftrek vervalt per 1 januari 2027.
WOZ-prijsopslag boven de WOZ-begrenzing
Wordt de WOZ-rubriek begrensd (de 33%-regel), dan komt er vanaf 2027 een opslag op de maximale huur: het verschil tussen de huur bij het onbegrensde puntenaantal en de huur bij 186 punten. De woning blijft gereguleerd.
Minimum-WOZ-waarde wordt een ondergrens
In 2026 telt een WOZ-waarde onder het minimum (€ 85.806) gewoon mee. Vanaf 2027 wordt zo'n lage WOZ-waarde opgehoogd tot het minimum. Zonder WOZ-waarde geldt het minimum in beide jaren.
Bad én aparte douche: 10 punten
Een badkamer met een bad en een losse douche telt in 2026 7 punten (kamer 6). Vanaf 2027 tellen bad en douche apart: 6 + 4 = 10 punten (kamer 8).
Kleine rijksmonumenten
Voor een rijksmonument kleiner dan 40 m² telt het WOZ-deel per m² zwaarder mee: de WOZ-waarde per m² wordt gedeeld door € 233 in plaats van € 268.
Nieuwe huurtabellen
De huurbedragen per punt en de WOZ-kengetallen voor 2027 verschijnen eind 2026 in de Staatscourant. Tot dan rekent de calculator 2027 met de bedragen van 2026: de punten voor 2027 zijn exact, de huur voor 2027 is indicatief.
Veelgestelde vragen over het WWS
Wat betekent WWS?
WWS staat voor woningwaarderingsstelsel. Het is het wettelijke puntensysteem dat voor een huurwoning een maximale huurprijs bepaalt, op basis van objectieve kenmerken zoals oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde.
Waarvoor dient het woningwaarderingsstelsel?
Het WWS zorgt dat de huurprijs van een woning samenhangt met wat de woning waard is. Hoe meer punten een woning krijgt, hoe hoger de toegestane huur. Zo kunnen huurder en verhuurder nagaan of een huurprijs redelijk is.
Voor welke woningen geldt het WWS?
Het WWS bepaalt de maximale huur van woningen met 186 punten of minder. Daarbinnen geldt voor woningen tussen 144 en 186 punten sinds de Wet betaalbare huur het middenhuur-segment. Boven 186 punten is de huurprijs vrij. Voor kamers (onzelfstandige woonruimte) geldt een eigen tabel zonder liberalisatiegrens.
Wie controleert of een huurprijs klopt?
Bij een geschil kan de Huurcommissie of de rechter de puntentelling beoordelen. Daarnaast kan een gemeente onder de Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap handhaven en een boete opleggen tot € 22.500 per overtreding.
Kan ik zelf mijn WWS-punten berekenen?
Ja. In de rekentool van De Huur Kluis vult u de kenmerken van de woning in en ziet u gratis het puntenaantal en de maximale kale huur, onder de regels van 2026 en van 1 januari 2027. Op 21 en 23 oktober 2026 hebben we 28 referentiewoningen (zelfstandig en kamers) ingevoerd in de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie: bij 27 komen het puntentotaal en de maximale huur exact overeen. Het ene verschil is bewust: zonder WOZ-waarde geeft de Huurprijscheck 0 WOZ-punten, LexWWS™ rekent dan volgens het beleidsboek met de minimumwaarde. De uitkomst blijft een berekening op basis van uw eigen invoer en is geen juridisch advies.
Wat verandert er in het WWS per 1 januari 2027?
Per 1 januari 2027 wijzigt het Besluit huurprijzen woonruimte (Staatsblad 2026, 267). De aftrek van 5 punten voor een woning zonder buitenruimte vervalt, er komt een WOZ-prijsopslag voor woningen waarvan de WOZ-punten worden begrensd, een WOZ-waarde onder het minimum wordt opgehoogd tot het minimum, en een bad met een aparte douche telt 10 punten in plaats van 7. Eind 2026 verschijnen daarnaast de nieuwe huurtabellen voor 2027.
Verder lezen of direct berekenen
Wat de woning in box 3 kost, rekent LexBox3™ uit: box 3 voor een verhuurde woning berekenen.
Deze uitleg is gebaseerd op de Huurcommissie-beleidsboeken, editie juli 2026, en is bedoeld ter oriëntatie — niet als juridisch advies of als berekening voor een specifiek pand. Algemene voorwaarden.