Hoe werkt de WWS-puntentabel?
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) kent elke huurwoning in Nederland een puntenaantal toe op basis van objectieve kenmerken — van oppervlakte tot energielabel. Dat puntenaantal bepaalt vervolgens de maximale huurprijs. Deze pagina legt uit hoe het stelsel is opgebouwd, zonder een berekening voor een specifiek pand te maken.
11
rubrieken die meetellen voor zelfstandige woonruimte
186
punten: de liberalisatiegrens
€ 22.500
maximale boete bij een te hoge huurprijs
De rubrieken van de puntentelling
Voor zelfstandige woonruimte (een appartement, huis of studio) telt het WWS elf rubrieken op tot een totaal puntenaantal. Elke rubriek beoordeelt een ander, objectief kenmerk van de woning.
1–2. Oppervlakte
De vierkante meters van de kamers tellen het zwaarst mee, met een lager tarief voor overige ruimte zonder vaste trap — een berging, kelder of zolder. Gangen en verkeersruimte tellen niet apart mee.
3. Verwarming en verkoeling
Elk verwarmd vertrek levert punten op. Is een vertrek ook actief te koelen, dan komen daar nog enkele punten bij, tot een laag maximum ongeacht het aantal gekoelde vertrekken.
4. Energie
Het energielabel van de woning bepaalt een puntenaantal dat kan oplopen tot ruim 60 punten bij het beste label, en negatief kan uitvallen bij het slechtste. Een woning zonder geldig label valt terug op het bouwjaar; is er een energieprestatievergoeding afgesproken, dan geldt in plaats daarvan een vast bedrag.
5. Keuken
De keuken krijgt een basiswaardering op basis van de lengte van het aanrecht, plus extra punten voor voorzieningen zoals een afzuigkap, kookplaat, koelkast, vriezer, oven, magnetron en vaatwasser — tot maximaal het bedrag van de basiswaardering.
6. Sanitair
Punten voor het type toilet, het aantal wastafels en de basisvoorziening voor bad en/of douche, met daarbovenop extra punten voor zaken als een bubbelbad, douchecabine of radiator — ook hier begrensd door de basiswaardering.
7. Gehandicaptenvoorzieningen
Aanpassingen voor mindervaliden leveren punten op naar rato van de netto-investering, gedeeld door het aantal bewoners dat de voorziening deelt.
8. Buitenruimte
Een balkon, tuin of terras levert een basisaantal punten op plus een bedrag per vierkante meter, tot een maximum. Heeft de woning geen buitenruimte, dan geldt juist een puntenaftrek.
9. Gemeenschappelijke ruimten
Gedeelde ruimten — zoals een gezamenlijke hal of fietsenstalling — tellen mee naar oppervlakte, gedeeld door het aantal woningen dat de ruimte gebruikt.
10. Parkeren
Een gedeelde parkeerplaats levert punten op die verschillen per type — een afgesloten garage telt zwaarder dan een open parkeerplaats — gedeeld door het aantal woningen dat de plek deelt.
11. WOZ-waarde
De WOZ-waarde van de woning telt mee in twee onderdelen: de totale waarde en de waarde per vierkante meter. Bij een hoge WOZ-waarde in verhouding tot de rest van de punten geldt een wettelijke begrenzing, zodat deze rubriek niet meer dan een derde van het totaal kan uitmaken.
12. Bijzondere voorzieningen
Een eigen laadpaal voor een elektrische auto en een video-intercom leveren allebei een klein aantal extra punten op.
Correcties bovenop de rubrieken
Een aantal bijzondere situaties past het puntentotaal of de huurprijs verder aan, boven op de elf rubrieken.
Zorgwoning-opslag
Bij een zorgwoning wordt het totaal van rubriek 1 tot en met 11 vermenigvuldigd met 1,35 voordat de overige punten worden opgeteld.
Monumentenopslag
Voor een rijksmonument geldt een toeslag van 35% op de maximale huurprijs, voor een gemeentelijk of provinciaal monument 15%, en voor een beschermd stads- of dorpsgezicht (bij bouw vóór 1965) 5%. Dit werkt door op de huurprijs, niet op het puntentotaal.
Nieuwbouwopslag
Kwalificerende nieuwbouw in het middenhuur-segment (144 tot 186 punten) kan gedurende 20 jaar een opslag van 10% op de maximale huurprijs krijgen onder de Wet betaalbare huur.
COROP-regio (kamers)
Bij onzelfstandige woonruimte (een kamer) geldt geen euro-per-punt-formule voor de WOZ-waarde. In plaats daarvan wordt de WOZ-waarde per m² van het hele pand vergeleken met het gemiddelde van een van de 40 COROP-gebieden uit het beleidsboek: ruim boven, rond, of onder dat regiogemiddelde levert elk een vast aantal punten op.
Voor onzelfstandige woonruimte (een kamer) geldt daarnaast een apart stelsel: naast de COROP-waardering hierboven kent buitenruimte geen puntenaftrek bij afwezigheid, en bestaat er een aparte rubriek voor aftrekpunten die alleen voor kamers geldt.
Van punten naar maximale huurprijs
Het totale puntenaantal van een woning wordt na afronding opgezocht in een wettelijke tabel die aan elk puntenaantal een bijbehorende maximale huurprijs koppelt. Meer punten betekent een hogere toegestane huur — de tabel loopt op van de laagst gewaardeerde zelfstandige woonruimte tot ver in de vrije sector.
Bij 186 punten ligt de liberalisatiegrens: woningen met 186 punten of minder vallen onder het gereguleerde stelsel en hebben een wettelijk maximum aan de huurprijs. Boven de 186 punten is de woning geliberaliseerd — verhuurder en huurder spreken de huurprijs dan vrij af, zonder wettelijk maximum.
Voor woningen tussen de 144 en 186 punten geldt sinds de Wet betaalbare huur het middenhuur-segment, met een eigen maximale huurprijs binnen die bandbreedte en, voor kwalificerende nieuwbouw, een tijdelijke opslag zoals hierboven beschreven.
Voor onzelfstandige woonruimte (kamers) geldt een eigen tabel die al vanaf 0 punten een maximale huurprijs toekent, en die geen liberalisatiegrens kent — kamers blijven bij elk puntenaantal gereguleerd.
Benieuwd naar het puntenaantal van uw eigen pand?
Deze pagina legt het stelsel op hoofdlijnen uit. De daadwerkelijke puntentabellen, drempelwaarden en uitzonderingen per rubriek zijn te gedetailleerd om hier samen te vatten — en tellen bovendien anders op per pandtype. Voor een betrouwbaar puntenaantal en maximale huurprijs van uw eigen woning gebruikt u de rekentool.
Deze uitleg is gebaseerd op de Huurcommissie-beleidsboeken, editie juli 2026, en is bedoeld ter oriëntatie — niet als juridisch advies of als berekening voor een specifiek pand. Algemene voorwaarden.