WWS-Punten & Huurprijsrisico berekenen in Breda
LET OP: vraagt u meer dan de maximale huur, dan kan de gemeente Breda een boete opleggen van ten hoogste € 27.500 per overtreding (2026, Wgv art. 19; Stb. 2025, 401).
Vul uw pand in Breda in en zie gratis uw punten en maximale kale huur, onder de regels van nu én van 1 januari 2027. Bewaren als LexWWS™ Dossier kost incl. btw ( excl. btw).
Live uitkomst
Live—punten
Vul huurprijs, oppervlakte en aantal kamers in. Uw punten en maximale huur verschijnen hier direct en bewegen live mee met elke aanpassing. Gratis.
Stap 1 van 4
Basis & Oppervlakte
Berging, garage, bijkeuken of zolder die geen vertrek is — telt 0,75 punt per m².
Verwarmde hal, overloop, berging of zolder — 1 punt per stuk, max. 4.
Kamers met verwarming én verkoeling (bijv. airco) — telt tot 2 punten extra.
Eerder gekocht? Log in bij Mijn Huur Kluis
LexWWS™ is een onafhankelijke compliance-rekenmotor, getoetst aan de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie. De uitkomst voor 2027 volgt de vastgestelde regels en huurtabellen voor 2027 (Stcrt. 2026, 35093); alleen het WOZ-deel van de punten is voorlopig tot de WOZ-kengetallen 2027 er zijn, en de Huurcommissie kan haar beleidsboeken voor 2027 nog bijwerken. Een LexWWS™ Dossier is een momentopname op basis van de wetgeving van dat moment; er kunnen geen rechten worden ontleend aan invoerfouten of veranderende rechtspraak. Algemene voorwaarden.
Compliance-automatisering voor vastgoedbeheerders in Breda
De LexWWS™ Golden Master Engine toetst elk pand in Breda tegen 205 geautomatiseerde wetgevingstests, gekoppeld aan de Huurcommissie-beleidsboeken en de bindende regelgeving.
Breda valt onder de provincie Noord-Brabant, maar het WWS-puntenaantal wordt per pand berekend — niet per regio. Rubriek 11 van de puntentelling gebruikt de actuele WOZ-waarde van het specifieke pand, en de gemeente Breda is verantwoordelijk voor de handhaving van de maximale huurprijs onder de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur — net als elke andere Nederlandse gemeente.
Benieuwd hoe de rekenkern zelf werkt? Lees meer over de LexWWS™ Golden Master Engine, of lees eerst de WWS-puntentabel 2026 met alle punten per rubriek.
LexWWS™ Golden Master Engine
27 van 28 referentiewoningen exact gelijk aan de officiële Huurprijscheck, gedekt door 205 geautomatiseerde tests — direct toepasbaar op panden in Breda, onder de regels van 2026 en 2027.
Razendsnelle bulk-verwerking
Beheert u meerdere panden in Breda en omstreken? Onze offline module herberekent 10.000 panden in circa 9 seconden, volledig lokaal.
Zero-Dependency & Lokale Privacy
De standalone TypeScript-module heeft nul runtime-dependencies en draait volledig lokaal binnen uw eigen infrastructuur — geen netwerkverkeer, geen externe opslag.
Portfolio Risico-Management
De offline module levert Low/Medium/High risicoclassificatie per pand in Breda, zodat u een te hoge huurprijs corrigeert vóórdat een handhavingstraject volgt.
Maximale huurwaarde en de WOZ-waarde in Breda
De maximale huurwaarde van een woning in Breda is de hoogste kale huur die het woningwaarderingsstelsel toestaat. Die volgt uit het puntenaantal van het pand zelf, niet uit een gemeentelijk tarief: bij 144 punten is dat in 2026 € 939,73 per maand, bij 186 punten € 1.228,07. Boven 186 punten is de huur vrij.
De WOZ-waarde die de gemeente Breda (of haar belastingsamenwerking) jaarlijks vaststelt, telt mee in rubriek 11: de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954, plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Een woning van 60 m² met een WOZ-waarde van € 300.000 krijgt zo 36,25 WOZ-punten. Komt de woning boven 186 punten uit, dan telt de WOZ-waarde voor hooguit 33% van het totaal. Zonder WOZ-waarde rekent het WWS in 2026 met een minimum van € 85.806. De WOZ-waarde van uw woning staat op de WOZ-beschikking en is op te zoeken in het WOZ-waardeloket.
Alle punten per rubriek en de volledige huurtabel staan in de WWS-puntentabel 2026.
Lokale marktcontext Breda
Concrete, actuele cijfers over WOZ-waarde, handhaving en de huurmarkt in Breda — elk met bronvermelding.
Gemiddelde WOZ-waarde per m² (Rubriek 11)
€ 3.323 / m²
Voor het COROP-gebied West-Noord-Brabant, waardepeildatum 1-1-2025, geldig vanaf 1-1-2026. De Huurcommissie hanteert dit als grondslag voor Rubriek 11 bij onzelfstandige woonruimte (kamers).
Bron: Huurcommissie — Bijlage 1: Gemiddelde WOZ-waarden per m² per COROP-gebiedEigen boetetabel sinds juli 2025
Huurteam actief sinds november 2024
Breda heeft sinds 10 juli 2025 een eigen boetetabel die onderscheid maakt tussen particuliere en zakelijke verhuurders, met aparte tarieven voor intimidatie, discriminatie, te hoge waarborgsommen en huurprijsovertredingen. Het externe Huurteam is al actief sinds november 2024. Wethouder Arjen van Drunen: "We willen dat iedereen in Breda eerlijk en veilig kan huren."
Bron: Gemeente Breda — "Breda stelt regels en boetetabel vast voor eerlijke woningverhuur"Vrije-sectorhuur (gemiddeld)
€ 21,00 / m² (Q2 2026)
De vrije-sectorhuur in Breda steeg in Q2 2026 met 4,36% t.o.v. Q1 2026, en ligt met €21,00/m² circa 2,4% boven het landelijk gemiddelde van €20,51/m².
Bron: Rent.nl — Huurindex Breda Q2 2026 (vrije sector)Veelgestelde vragen over WWS in Breda
Hoeveel WWS-punten heeft een woning in Breda?+
Het puntenaantal wordt per pand berekend, niet per gemeente — factoren als oppervlakte, voorzieningen en de WOZ-waarde (rubriek 11) bepalen het totaal. Vul de gegevens van uw pand in Breda in bij de rekentool hierboven voor een directe indicatie.
Wat is de maximale huurprijs onder de Wet betaalbare huur in Breda?+
De maximale huurprijs volgt rechtstreeks uit het WWS-puntenaantal van het specifieke pand. Er bestaat geen vast gemeentelijk tarief voor Breda: de LexWWS™ Golden Master Engine berekent de maximale huurprijs op basis van de daadwerkelijke pandkenmerken.
Wat is de maximale huurwaarde van een woning in Breda?+
De maximale huurwaarde is de hoogste kale huur die het WWS voor een woning toestaat. Die hangt af van het puntenaantal van het pand, niet van de gemeente: in 2026 is dat bijvoorbeeld € 1.228,07 per maand bij 186 punten. De WOZ-waarde die voor uw woning in Breda is vastgesteld, telt daarbij mee in rubriek 11. Boven 186 punten geldt geen wettelijk maximum meer.
Hoe hoog is de boete bij een te hoge huurprijs in Breda?+
Vraagt een verhuurder meer dan de maximale huur, dan kan de gemeente Breda handhaven onder de Wet goed verhuurderschap, zoals aangevuld door de Wet betaalbare huur. De bestuurlijke boete is ten hoogste € 27.500 per overtreding (2026; bij herhaling binnen vier jaar ten hoogste € 110.000); bron: art. 19 Wet goed verhuurderschap jo. art. 23 lid 4 Wetboek van Strafrecht; bedragen 2026: Stb. 2025, 401. Het is een maximum: het gemeentelijk boetebeleid bepaalt het bedrag. Een WWS-berekening vooraf laat zien of de huur binnen het maximum blijft.
Is de WWS-berekening voor Breda juridisch onderbouwd?+
Ja. Op 21 en 23 oktober 2026 hebben we 28 referentiewoningen (zelfstandig en kamers) ingevoerd in de officiële Huurprijscheck van de Huurcommissie: bij 27 komen het puntentotaal en de maximale huur exact overeen. Het ene verschil is bewust: zonder WOZ-waarde geeft de Huurprijscheck 0 WOZ-punten, LexWWS™ rekent dan volgens het beleidsboek met de minimumwaarde. De engine is daarnaast gedekt door 205 geautomatiseerde wetgevingstests, gekoppeld aan de Huurcommissie-beleidsboeken en de bindende regelgeving, en kent al de regels van 1 januari 2027. De uitkomst is een berekening op basis van uw eigen invoer en geen juridisch advies, ook voor panden in Breda.
Gelden er in de provincie Noord-Brabant andere WWS-regels dan in Breda?+
Nee. Het woningwaarderingsstelsel is landelijke wetgeving en wordt per pand toegepast, niet per provincie. Breda valt onder de provincie Noord-Brabant, maar dat heeft geen invloed op de puntentelling of de maximale huurprijs.
Portefeuille in Breda en omstreken? Koop de offline module.
Voor vastgoedbeheerders die honderden of duizenden panden herberekenen: de standalone LexWWS™-module draait volledig binnen uw eigen infrastructuur, zonder per-rapport kosten.
Neem contact op