Huur te hoog?
Huur hoger dan het maximum? Vraag huurverlaging aan
Ligt uw kale huur boven de maximale kale huur die bij het puntenaantal van uw woning hoort, dan kunt u uw verhuurder om een lagere huur vragen. Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert hij niet, dan kunt u in veel gevallen de Huurcommissie inschakelen. Bij een sociale huurprijs maakt het niet uit wanneer uw huurcontract is afgesloten.
Welke route hoort bij uw situatie?
U woont korter dan een halfjaar
Toetsing van de aanvangshuurprijs
Dit moet binnen 6 maanden nadat het huurcontract is ingegaan. U vraagt de Huurcommissie rechtstreeks om de aanvangshuurprijs te beoordelen. Is de huur te hoog, dan geldt de lagere huur vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan, en vraagt u het te veel betaalde bedrag zelf terug.
Bron: Huurcommissie — Aanvangshuurprijs laten beoordelenU woont langer dan een halfjaar
Huurverlaging op grond van punten
U doet eerst een voorstel aan uw verhuurder. Gaat die niet akkoord of reageert hij niet, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. Gaat de verhuurder akkoord, dan gaat de lagere huur in op de datum uit uw voorstel; bij een uitspraak staat de ingangsdatum daarin. De huur die u vóór die ingangsdatum te veel betaalde, krijgt u niet terug.
Bron: Rijksoverheid — Kan ik huurverlaging aanvragen?Uw verhuurder verhoogt de huur
Bezwaar tegen de huurverhoging
Komt de nieuwe huur boven de maximale huurprijs volgens de puntentelling uit, dan kunt u bezwaar maken. Dat moet bij uw verhuurder zijn binnengekomen vóór de dag waarop de huurverhoging ingaat.
Bron: Huurcommissie — Jaarlijkse huurverhoging beoordelen (sociale huur)Huurverlaging op grond van punten, stap voor stap
Voor wie langer dan een halfjaar in de woning huurt en denkt dat de huur te hoog is.
- 1
Bereken de maximale huur
Doe de Huurprijscheck van de Huurcommissie: die geeft de maximale kale huur van uw woning. De rekentool van De Huur Kluis geeft een tweede indicatie. Bij een nieuw huurcontract is de verhuurder sinds 1 januari 2025 verplicht een puntentelling bij het contract te voegen.
- 2
Stuur uw verhuurder een voorstel
Per brief of e-mail, met vijf dingen: de kale huur die u nu betaalt (zonder servicekosten), de lagere huur die u voorstelt op basis van de puntentelling, hoeveel de huur omlaag moet, de datum waarop de nieuwe huur ingaat (niet eerder dan 2 volle kalendermaanden nadat u het voorstel verstuurt) en als bijlage de puntentelling uit de Huurprijscheck.
- 3
Gaat uw verhuurder akkoord?
Dan is de Huurcommissie niet nodig en gaat de lagere huur in op de datum die u voorstelde.
- 4
Anders: schakel de Huurcommissie in
Via MijnHuurcommissie met DigiD of eHerkenning, formulier 'Huurverlaging op grond van punten'. U heeft nodig: de puntentelling, uw brief aan de verhuurder en de reactie van de verhuurder. Reageert de verhuurder helemaal niet, dan kunt u de procedure pas starten vanaf de datum die u had voorgesteld, en in elk geval binnen 6 weken daarna.
- 5
Blijf de oude huur betalen tot de uitspraak
Zolang de Huurcommissie geen uitspraak heeft gedaan, betaalt u de oude huur. Een verhuurder kan bovendien in verzet gaan tegen de uitspraak of naar de kantonrechter stappen; dan wordt de zaak opnieuw beoordeeld.
- 6
De uitspraak
Is huurverlaging redelijk, dan staan in de uitspraak de nieuwe, lagere huur en de datum waarop die ingaat. Uw verhuurder moet zich daaraan houden.
Voorbeeldbrief aan uw verhuurder
Vul de gegevens tussen haakjes in. De Huurcommissie heeft zelf ook een modelbrief.
Onderwerp: voorstel tot huurverlaging op grond van puntenaantal Geachte [naam verhuurder], Ik huur de woning aan [adres, postcode, plaats]. De kale huur (zonder servicekosten) is nu € [bedrag] per maand. Volgens de puntentelling van mijn woning ([aantal] punten, zie bijlage) is de maximale kale huur € [bedrag] per maand. Ik stel u daarom voor de kale huur met € [bedrag] te verlagen, van € [huidige kale huur] naar € [nieuwe kale huur] per maand, met ingang van [datum: minimaal 2 volle kalendermaanden na de dag van verzending]. Als bijlage stuur ik de puntentelling / het resultaat van de Huurprijscheck mee. Ik hoor graag voor [datum] of u akkoord gaat. Zo niet, dan leg ik mijn voorstel voor aan de Huurcommissie. Met vriendelijke groet, [naam] [datum]
Krijgt u te veel betaalde huur terug?
Binnen 6 maanden na ingang van het huurcontract: de lagere huur geldt vanaf de datum waarop het huurcontract is ingegaan. Betekent de uitspraak dat u te veel huur heeft betaald, dan vraagt u uw geld zelf terug aan uw verhuurder.
Na die eerste 6 maanden: de verlaging werkt alleen vooruit. Volgens de Rijksoverheid moet de verhuurder de huur wel verlagen, maar krijgt u niet de huur terug die u vóór de ingangsdatum van uw huurverlagingsvoorstel te veel heeft betaald. Wilt u daarom een lagere huur, doe dan niet te lang over uw voorstel: elke maand wachten is een maand te veel huur zonder terugbetaling. Twijfelt u of er voor eerdere maanden nog een andere weg is, vraag het dan aan het Juridisch Loket.
Betaalt de verhuurder niet terug? Neem contact op met het Juridisch Loket. De Huurcommissie kan u bij het terugvragen niet helpen.
Voor wie geldt dit?
Sociale huurprijs
U kunt een zaak starten, ook als uw huurcontract van vóór 1 juli 2024 is.
Nieuw contract (op of na 1 juli 2024)
U heeft recht op huurverlaging als uw woning maximaal 186 punten heeft.
Vrije sector- of middenhuurprijs, contract van vóór 1 juli 2024
Valt de woning volgens de punten in de sociale sector (tot en met 143 punten), dan moest de verhuurder de huur binnen een jaar aanpassen; doet hij dat niet, dan kon u vanaf 1 juli 2025 een procedure starten. Valt de woning tussen 144 en 186 punten, dan kunt u zolang het contract loopt geen procedure starten. Bij 187 punten of meer is er geen maximale huurprijs en dus geen huurverlaging op grond van punten.
En als de verhuurder de huur verhoogt?
Voor een zelfstandige sociale huurwoning mag de huur vanaf 1 juli 2026 met maximaal 4,1% omhoog (bij een kale huur van € 350 of meer) of met maximaal € 25 (bij een lagere kale huur). De verhuurder moet de verhoging minimaal 2 maanden van tevoren aankondigen.
Komt de nieuwe huur boven de maximale huurprijs volgens de puntentelling uit, dan kunt u bezwaar maken bij uw verhuurder. Uw bezwaarschrift moet vóór de dag dat de verhoging ingaat bij de verhuurder binnen zijn. Is de verhuurder het niet eens, dan moet hij de Huurcommissie binnen 6 weken na de ingangsdatum vragen de verhoging te beoordelen. Blijkt de verhoging redelijk, dan betaalt u de verhoging en eenmalig € 25 aan kosten.
Of een voorstel klopt, controleert u met de huurverhoging-rekentool. Bron: Huurcommissie — Jaarlijkse huurverhoging beoordelen (sociale huur).
Veelgestelde vragen over huurverlaging op punten
Mag mijn verhuurder de huur alleen per 1 juli verlagen?
Een verhuurder mag de kale huur elk jaar verhogen, en het percentage is een plafond: hij mag ook minder of niet verhogen. Of een verhuurder verplicht is de huur tussentijds te verlagen als het puntenaantal verandert, vonden wij in de bronnen die we raadpleegden niet terug. U kunt zelf op elk moment een voorstel tot huurverlaging doen; de nieuwe huur gaat dan in op de datum uit uw voorstel, minimaal 2 volle kalendermaanden later.
Krijg ik te veel betaalde huur terug?
Dat hangt van de route af. Binnen 6 maanden na ingang van het huurcontract geldt de lagere huur vanaf de datum waarop het contract is ingegaan, en de verhuurder betaalt het te veel betaalde bedrag terug. Bij huurverlaging op grond van punten na die eerste 6 maanden krijgt u volgens de Rijksoverheid niet de huur terug die u vóór de ingangsdatum van uw huurverlagingsvoorstel te veel heeft betaald; de lagere huur geldt alleen vanaf die datum. Daarom loont het om niet te lang te wachten met uw voorstel.
Wat als mijn verhuurder het teveel betaalde niet terugbetaalt?
Heeft u recht op terugbetaling (bijvoorbeeld omdat u binnen 6 maanden na ingang van het huurcontract een verlaging kreeg), dan vraagt u uw geld zelf terug bij uw verhuurder. Wil de verhuurder niet betalen, neem dan contact op met het Juridisch Loket; de Huurcommissie kan u daar niet bij helpen.
Moet ik de oude huur blijven betalen?
Ja. Zolang de Huurcommissie geen uitspraak heeft gedaan, betaalt u de oude huur. Ook als u een verhuurder een voorstel heeft gedaan, gaat de lagere huur pas in op de afgesproken of uitgesproken datum.
Wat als mijn verhuurder helemaal niet reageert?
Dan kunt u de procedure bij de Huurcommissie pas starten vanaf de ingangsdatum die u in uw voorstel noemde, en in elk geval binnen 6 weken na die datum. Wijst de verhuurder uw voorstel af, dan kunt u eerder naar de Huurcommissie stappen.
Geldt dit ook voor middenhuur en de vrije sector?
Voor een nieuw huurcontract van op of na 1 juli 2024 heeft u recht op huurverlaging als de woning maximaal 186 punten heeft. Bij een vrije sector- of middenhuurprijs en een contract van vóór 1 juli 2024 hangt het af van het puntenaantal: tot en met 143 punten kon u vanaf 1 juli 2025 een procedure starten, tussen 144 en 186 punten kunt u dat zolang het contract loopt niet, en bij 187 punten of meer is er geen maximale huurprijs.
Krijg ik minder huurtoeslag als mijn huur omlaag gaat?
Dat kan. De Huurcommissie wijst erop dat een huurverlaging kan betekenen dat u minder huurtoeslag krijgt. Meer informatie staat bij de Belastingdienst.
Hoe weet ik hoeveel punten mijn woning heeft?
Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie, of met de gratis rekentool van De Huur Kluis. Bij een nieuw huurcontract moet de verhuurder sinds 1 januari 2025 een puntentelling bijvoegen. Onze uitkomst is een indicatie op basis van uw invoer; de Huurcommissie beoordeelt in een procedure zelf opnieuw.
Eerst weten hoeveel punten uw woning heeft?
Reken het gratis na, of lees eerst hoe het puntenstelsel werkt.
Bijgewerkt op 29 oktober 2026. Deze uitleg is gebaseerd op de pagina's van de Huurcommissie, de Rijksoverheid en het Juridisch Loket, zoals gelezen in oktober 2026, en is bedoeld ter oriëntatie. Het is geen juridisch advies; regels en bedragen kunnen wijzigen. Twijfelt u over uw situatie, vraag het dan aan de Huurcommissie of het Juridisch Loket. Algemene voorwaarden.