Huurverhoging
Bezwaar maken tegen huurverhoging: wanneer en hoe
Bezwaar maken heeft alleen zin als de verhoging niet volgens de regels is: te laat aangekondigd, fouten in de brief, boven de maximale huur of te vaak. Uw verhuurder moet uw bezwaar ontvangen vóór de dag waarop de verhoging ingaat. Is hij het niet eens, dan schakelt hij bij sociale huur zelf de Huurcommissie in.
Wanneer heeft bezwaar wél zin?
Te laat aangekondigd
De verhuurder moet de verhoging 2 maanden van tevoren laten weten. Komt het bericht later, dan kunt u bezwaar maken.
Fouten in de brief
Een verkeerd percentage, een verkeerde ingangsdatum of een verkeerde huurprijs.
Boven de maximale huur
De nieuwe huur is hoger dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling. Controleer dat met de Huurprijscheck.
Tweede verhoging binnen 12 maanden
Vaker dan eens per 12 maanden mag alleen in het eerste jaar van het contract, als er meer dan een jaar tussen de vorige twee verhogingen zat, of na woningverbetering.
All-in huurprijs
Bij één bedrag voor huur en andere kosten kunt u de verhoging niet controleren. Vraag de verhuurder te splitsen; weigert hij, dan kunt u bezwaar maken.
Lopende zaak over onderhoudsgebreken
Heeft u de Huurcommissie gevraagd de huur te verlagen om gebreken, en is er nog geen uitspraak of is de huur al verlaagd? Dan kunt u bezwaar maken tegen de verhoging.
Wanneer heeft het geen zin?
Onderhoudsgebreken
Dat is geen reden voor bezwaar tegen de verhoging. Bij ernstige gebreken kunt u de Huurcommissie wel vragen de huur tijdelijk te verlagen; dat is een andere procedure.
Lager inkomen
Een gedaald inkomen is geen reden. Heeft u moeite met betalen, neem dan contact op met uw verhuurder; veel corporaties helpen.
Overlast van buren
Dien een klacht in bij uw verhuurder of de gemeente.
Alleen de servicekosten stijgen
Daartegen kunt u wel bezwaar maken, maar via een andere procedure.
Bron: Huurcommissie — Jaarlijkse huurverhoging beoordelen (sociale huur)
Bezwaar maken, stap voor stap
- 1
Controleer de verhoging
Vergelijk de brief met de regels (percentage, ingangsdatum, aankondiging 2 maanden vooraf, maximale huur). Gebruik onze huurverhoging-toets of de check van de Woonbond.
- 2
Schrijf een bezwaarschrift
Per brief of e-mail aan uw verhuurder: u maakt bezwaar en waarom de verhoging niet klopt. De Huurcommissie heeft een modelbrief; de voorbeeldbrief hieronder werkt ook.
- 3
Zorg dat het op tijd binnen is
Uw verhuurder moet het bezwaar ontvangen vóór de dag waarop de huurverhoging ingaat. Verstuur het dus ruim van tevoren en bewaar het bewijs van verzending.
- 4
Wacht op de reactie
Is de verhuurder het eens, dan gaat de verhoging niet door of krijgt u een ander voorstel. Is hij het niet eens, dan moet híj de Huurcommissie vragen de verhoging te beoordelen, binnen 6 weken vanaf de voorgestelde ingangsdatum.
- 5
De uitspraak
Is de verhoging redelijk, dan geldt de nieuwe huur vanaf de ingangsdatum, ook voor maanden die al voorbij zijn, en betaalt u eenmalig € 25 aan procedurekosten. Is ze niet redelijk, dan gaat ze niet door of stelt de Huurcommissie een ander percentage of bedrag vast.
Bron: Huurcommissie — Jaarlijkse huurverhoging beoordelen (sociale huur)
Voorbeeldbrief: bezwaar tegen huurverhoging
Vul de gegevens in en laat weg wat niet van toepassing is. De Huurcommissie heeft ook een modelbrief.
Onderwerp: bezwaar tegen huurverhoging per [ingangsdatum] Geachte [naam verhuurder], Ik huur de woning aan [adres, postcode, plaats]. Op [datum] ontving ik uw voorstel om de kale huur per [ingangsdatum] te verhogen van € [huidige huur] naar € [nieuwe huur]. Ik maak bezwaar tegen dit voorstel, om de volgende reden: [kies wat klopt, bijvoorbeeld: - het voorstel is niet 2 maanden voor de ingangsdatum aan mij bekendgemaakt; - het percentage / de ingangsdatum / de huurprijs in uw brief klopt niet, namelijk: [uitleg]; - de nieuwe huur is hoger dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling ([aantal] punten, maximale huur € [bedrag]); - de huur is in de afgelopen 12 maanden al eerder verhoogd, op [datum]]. Ik verzoek u de huurverhoging niet door te voeren of mij een aangepast voorstel te doen. Kunnen we er samen niet uitkomen, dan vraagt u de Huurcommissie om de huurverhoging te beoordelen. Met vriendelijke groet, [naam] [datum]
Vrije sector
In de vrije sector werkt het anders: de verhuurder mag alleen jaarlijks verhogen als dat in het huurcontract staat, met in 2026 maximaal 4,4%. Verhoogt hij meer, dan kunt u de Huurcommissie zelf inschakelen via MijnHuurcommissie, uiterlijk 4 maanden na de ingangsdatum. Bron: Huurcommissie — Jaarlijkse huurverhoging beoordelen (vrije sector).
Veelgestelde vragen over bezwaar tegen huurverhoging
Tot wanneer kan ik bezwaar maken tegen een huurverhoging?
Uw verhuurder moet uw bezwaar ontvangen vóór de dag waarop de huurverhoging ingaat. Is de verhoging al ingegaan, dan is dit bezwaar te laat. Stuur het bezwaar daarom ruim op tijd en bewaar bewijs van verzending.
Moet ik zelf naar de Huurcommissie?
Bij sociale huur niet. Maakt u op tijd bezwaar en komt u er samen niet uit, dan moet uw verhuurder de Huurcommissie inschakelen, binnen 6 weken vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Het is anders als u geen bezwaar maakt maar de verhoging ook niet betaalt: dan geldt een andere procedure.
Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?
Blijkt de verhoging redelijk, dan betaalt u de verhoging en eenmalig € 25 procedurekosten. Wilt u dat voorkomen en bent u bereid de hogere huur te betalen, laat de verhuurder dan zo snel mogelijk weten dat u uw bezwaar intrekt en vraag hem de procedure te stoppen.
Moet ik de verhoging betalen terwijl mijn bezwaar loopt?
De Huurcommissie schrijft dat bij een redelijke verhoging de nieuwe huur geldt vanaf de ingangsdatum, ook voor maanden die al voorbij zijn. Wat u precies moet betalen zolang de zaak loopt, vonden we niet terug in de gelezen bronnen. Vraag dat bij twijfel aan het Juridisch Loket.
Hoeveel mag de huur in 2026 omhoog?
Voor zelfstandige sociale huurwoningen vanaf 1 juli 2026: maximaal 4,1% bij een kale huur van € 350 of meer, en maximaal € 25 bij een lagere huur. Voor kamers 4,1%. In de vrije sector geldt in 2026 maximaal 4,4%, en alleen als het huurcontract een jaarlijkse verhoging toestaat. De cijfers voor 2027 verschijnen eind 2026.
Hoe werkt bezwaar in de vrije sector?
Verhoogt de verhuurder meer dan 4,4% of meer dan in het huurcontract staat, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen via MijnHuurcommissie (formulier huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding), uiterlijk 4 maanden na de ingangsdatum. Staat er niets over jaarlijkse verhoging in uw contract, dan kan de verhuurder de huur niet verhogen.
Kan ik te veel betaalde huur terugkrijgen?
Ja, als de uitspraak betekent dat u te veel betaalde. U vraagt dat zelf terug bij uw verhuurder; de Huurcommissie kan dat niet voor u doen. Weigert de verhuurder, neem dan contact op met het Juridisch Loket.
Eerst controleren of de verhoging klopt?
Bijgewerkt op 8 november 2026. Gebaseerd op de pagina's van de Huurcommissie, gelezen in november 2026; de cijfers zijn die van 2026. Dit is oriëntatie, geen juridisch advies. Twijfelt u, vraag het dan aan de Huurcommissie of het Juridisch Loket. Algemene voorwaarden.